中国最大の不動産サービス会社の一つである万物雲が、上場前夜になった。現在の業界の輝きは暗いが、通俗的な意味での苦労だと筆者は指摘。不動産サービスの収入は依然として万物雲全体の7割を占めているという。
在老赛道，用科技去讲一个新故事。
文/任雪芸
编辑/王芳洁
来源：最话
FunTalk
9月末，中国最大物业服务公司之一的万物云，终于走到了上市的前夜。很可惜，此刻行业光辉暗淡。
截至9月26日收盘，碧桂园服务和华润万象生活的市值分别为466.17亿港元和714.42亿港元，而在去年年初，这两家物业公司的市值，一个突破了两千亿港元，一个突破了一千亿港元。
那是一段中国物业公司的高光时光。世茂、华润、融创、越秀等纷纷拆分物业上市，恒大物业更是以60余天刷新了物业上市的速度，快速登陆了港股。
根据公开数据显示，2020年，一共有18家物业上市成功，2021年，物业行业上市速度放缓，也达到了14家。
两年内，32家物业公司接连登陆资本市场。但让外界疑惑的是，这其中并没有万科旗下的物业公司万物云。这家公司成立于1995年，属于万科集团的全资子公司，前身为万科物业，在2020年10月31日更名为万物云。
在此前2019年度业绩推介会上，有记者为此提出疑问，为什么万科物业一直迟迟不上市？在当时，万科董事长郁亮给出的回答是，一定要等到万科物业成为城市服务商，区别于传统物业公司时，才会让其上市。
事情的发展总是不遵循期待的。时隔一年左右，2021年10月份，尽管地产开始被资本严苛审视，万科最终还是决定在这个时间点对物业板块进行了分拆。值得一提的是，看向当时的公告，分拆的万物云主营范围依旧在物业服务，一定程度上看去，其实并没有完全跳出传统物业的枷锁。
更糟糕的是市场，恒生指数一度跌破18000点，创下2011年12月以来的新低。同时，据相关统计，2022年以来，港股IPO共成功上市发行46单(不包括介绍上市和转板)，未成功发行上市的案例共计183单，其中申请失效的有180单，撤销的有3单。
再拆分来看，港股新股中融资超1亿美元的16单中，首日破发的有7单；而上市至今，股价仍维持在发行价以上的IPO项目则仅有3单。
所以，意料之中的是，9月22日，万物云1.17亿股股票的全球发售结束，根据捷利交易宝最新统计数据显示，万物云公开发售部分仅录得0.14倍的孖展，孖展金额为8809万港元。
很多人替万物云可惜。在今年8月底万科召开的2022年中期业绩推介会上，就有投资者提出“如何看待万物云上市时点以及估值是否会跟预期有所差异”。
那时，万科董事会秘书朱旭对此曾回应道：“确实去年物业市场估值远远高于现在，但对万科而言，推进业务分拆并不是以资本市场的市值窗口作为考虑因素。”
只是，当分拆后的万物云，以独立的个体走向资本市场时，它仍然需要面对港股连续的震荡调整，以及资本对物管的兴趣归于平淡。这也意味着，曾经通过加杠杆扩规模来吸引投资者目光的传统物业故事几乎完结。
所以，尽管物业服务业务收入仍占万物云总体的七成，它还是得讲新故事了。
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根据沙利文，2021年，中国社区空间居住消费服务市场的总收入已经超过了3万亿，五年后，这个市场的规模将达到5万亿。
所以，很多人都觉得这真是一门好生意。起码看起来符合大部分好生意的模型，比如刚需市场、大赛道、稳定的经营性现金流。但除了一点，这是一门毛利不高的生意，也就是通俗意义上说的辛苦活。
目前的现状是，无论是住宅还是商企的物业服务，绝大多数都采取包干制，即社区的所有物业费全部确认为物业公司的收入，物业公司在这个收入的基础上提供服务，刨除硬件、耗材、人员等开支后，剩下的才是自己的利润。
这里面其实是一个非常小的毛利空间。
此前，万物云董事长朱保全曾公开表示，物业公司毛利率能超过10%已经非常好了，而根据万物云的招股书，2021年，其住宅物业服务的...
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碧桂园
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万象
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Property
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两千亿
two
hundred
billion
拆分
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